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深圳已经进行了三年的调控。现在调整到什么阶段了?

????正文共: 2458字 11图;预计阅读时间:10分钟

????下载APP 阅读本文更深度报道  来源/微信公众号:樱桃大房子(ytdfz8);

????  作者:樱桃

????  今年很多城市都出现了小阳春,深圳年后也回暖了,看房量有所回升,楼市气氛有所活跃,但从成交量来说,我觉得根本算不上小阳春。

????  3月份,深圳二手住宅成交4551套。同比下降15%。

????  这是个什么成绩呢?

????  从2009年以来,最近11年来同期对比,只有2012年3月份低于这个成交量,其余10年都比这个成绩好。

????  在深圳,每月的二手房成交量没上5000套,都算不上好行情。而且5000套,是一个非常重要的指标,无论是见顶、调整以及调整结束、延续上升行情、市场的活跃等等都可以用五千套这个关键值来判断。

????  我拿出过去10年来的量价走势图,足以说明这点。

????  记住量在价先。一般楼市见底之前,经历长达半年以上或者更长的连续价跌量减过程,绝对成交量大概维持至2000-3000套以下水平。随后成交量连续两个月超过5000套时,此时成交量越大而且伴有利好政策的配合,见底的概率极大,下跌行情结束。

????  08年11月推出4万亿后,09年3月行情开始爆发,量价起飞,直接从四五千套到上万套,价格一路上扬。

????  2010年政策调控,成交量虽有所下滑,但是依旧保持较高量增长,而且天量货币无处可去,使得楼市余热尚存。所以全年依然是量价齐升。

????  一般来说,天量(或者是年内最大量)-之后两个月内成交量锐减至天量的一半以下而绝对成交量又少于5000套时(伴随政策利空调整的概率越大),调整行情开始。

????  如2011年6月后的行情,持续加息,调控,终于在下半年把这头疯牛按下了,成交量持续低于5000套,维持在两三千套的低量,所以价格下跌。

????  长期缩量而绝对成交量在5000套以下,随后成交量连续两个月超过5000套时(此时成交量越大,调整结束的概率越大),意味着启动行情开始。

????  如2012年5月回到5000套,那个月刚好也是价格的最低点,央行从6月开始降息,之后保持在5000套-7000套间,房价小幅微涨,从1.89涨到年末2.2万/平米。

????  2013年3月“卖房征20%个税”的传闻使购房者恐慌入市,突然放出1.8万套的天量后,成交量依然能保持在5000套到7000套之间,此时的天量就是明显的见底信号,房价之后出现小幅反弹高潮,从年初的2.2万涨到年末的2.8万/平米,涨幅30%。

????  而2014年的成交大部分维持在4500-5500套之间,所以房价又不动了,其中8、9、10月成交低于5000套水平以下。930政策后行情开始启动,11月成交一跃达到7000套以上,随后12月更是见到久违的万套,此时房价也开始上涨了。

   er 2014 nian de cheng jiao da bu fen wei chi zai 45005500 tao zhi jian, suo yi fang jia you bu dong le, qi zhong 8 9 10 yue cheng jiao di yu 5000 tao shui ping yi xia. 930 zheng ce hou hang qing kai shi qi dong, 11 yue cheng jiao yi yue da dao 7000 tao yi shang, sui hou 12 yue geng shi jian dao jiu wei de wan tao, ci shi fang jia ye kai shi shang zhang le.

????  而像2015年调控大放松,之前调控压抑了五年的改善需求蜂拥入市,成交除了春节和股灾受影响的那个月,其余都是8000套以上,有7个月上万套,持续放出天量,所以必定是火爆行情。

????  伴随着天量,2015年深圳的房价从年初的3.1万一口气涨到年尾的4.8万/平米。

????  2016年3月份第一次调控,成交量从3月份的2万套,突然腰斩。但市场对于调控的负面影响消化比较快,而且依然能保持在5000套以上,所以2016年房价站上5万以后就没下来过。直到10月份第二次调控升级。年末才出现了萎缩。

????  然而这一次的调整,仅仅持续了3个月,市场很快就走出了阴影。

????  2017年3月份之后,成交量再次超过5000套,而且之后大都维持在5500-7200套之间,因为市场上对于三价合一的传闻一直不断,所以很多人会赶在新政出台前下手。

????  2018年的行情,才真正算的上是深圳楼市调控的分水岭。3月底三价合一之后,二手房豪宅线标准一直没有上调,稍微好一点的房子都要缴纳动辄几十万的豪宅税,但市场反应还比较平淡,该买继续买。成交量基本上能保持在5600-7000套之间。

????  而真正具有杀伤力的是731调控政策的第三次升级,查漏补缺,基本上堵住了各个漏洞,市场信心瞬间跌入冰点。

????  根据乐有家的统计,对比新政前后价格,7月到12月深圳均价下跌4%,大部分片区都出现了量价齐跌,其中宝安新安片区、南山桂庙片区跌幅达到10%,车公庙、福田中心区、光明、罗湖泥岗、笋盘、人民南、盐田沙头角片区跌幅都达百分之八九。

????  3月份我们一直在踩盘,新房因为税费少比较好卖,而且成交也主要是总价较低的中小户型为主。

????  二手房相比春节前,市场确实好转了,但是谈不上热,体现在价格上就是稳定,大部分都没有明显变化。

????  坂田中介说,3月份卖出的都是近两年积压的笋盘,春节后把年前积压的笋盘都清掉了。价格高的没人买,购房者对价格非常敏感。

????  也有粉丝去宝安新安看了几次感觉很火爆,两个小时内成交的遇到了好几次,当然,业主给的价格也比较实在,一般砍价5万就成交。而新安是731调控后降价10%左右的片区。这是不是意味着房价下降10%后,购房者就能接受入市了?

????  有粉丝说,他看的宝安领航城年前挂500万左右,现在很多同户型挂470万,桃源居也有很多新房源出来,如果没有等到笋盘他就等沙井的新楼盘上市再买。

????  香蜜湖片区的中介告诉我,3月份价格略涨一些,但不明显,成交量有所回升,带学位的东海花园成交33套,片区价格还是坚挺,近期一些问题拍卖房出来。

????  今年深圳预计有30-40个新项目面世,很多客户在等新楼盘。

????  北京调控一年后,房价一次性就跌到了20%的底部区间,上海调控2年半,房价下调幅度也有10-20%,今年3月放量我认为就是真正的底部。

????  深圳从2016年3月调控至今虽然已经有三年了,但回首这三年,每一次调控出台,市场调整3个月到半年时间就消化了利空,基本上是低迷半年,笋盘出现,又回暖半年,消灭笋盘,然后再低迷半年,笋盘又出现,接着继续回暖,又消化笋盘,反复循环,横盘震荡。

????  但房价还在原地踏步,有些片区甚至每年都在涨,真正下跌只是从去年731才开始,如果非要说调整,也就才调整半年时间,而且幅度也不超过10%,还是少数片区。

????  所以即使调整长度有三年,但深度还不够,如果对比同地段的北京上海和深圳房价,你会发现深圳房价比北京上海还贵。

????  而原因一方面是深圳供给量少,另一方面很大原因是因为深圳调控比北京上海松,换房改善的首付比例低,加上落户也宽松,需求上更容易吸纳外来购房者。

????  而从信贷政策上看,目前银行利率从年初的上浮15%又迅速下降到了5%,且放款速度加快,去年最慢的时候,三个月都未必能批下来,现在一个月左右,甚至半个月就放款了。

????  对房价很难预判涨跌幅度,所以关键是盯住成交量的变化,如果没有放量,就不用太担心价格上涨。

????  看下面这个成交量的走势图,大家觉不觉得历史惊奇的相似?

????  由于利率的下调,2019年整体的成交量估计会比2018年高,而房价行情是否启动,后续可以持续关注成交量的变化,5000套是关键指标!

????本文首发于微信公众号:樱桃大房子。文章内容属作者个人观点,不代表网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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???? (责任编辑: HN666)

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A股将迎两大机遇 或现隐形冠军行情

?? 东京大空袭_今日消息;?

  刘昌源

  国信证券7月3日在深圳举办以“创新与重构”为主题的2019年中期策略会。国信证券认为,A股市场面临着上市公司盈利趋势性增强等多方面的重构与机遇,同时,在短期内也将面临流动性等三方面的不确定性。其建议投资者的关注点由可能存在高估的价值龙头转向细分领域内的“隐形冠军”。

  昨金复新_今日消息日的策略会上,国信证券首席策略分析师燕翔从A股可能面临的两大系统性重构来分析潜在机遇。

  一是A股上市公司盈利趋势性增强。燕翔指出,在当前的经济大背景下,上市缺气保用轮胎_今日消息公司的盈利能力相对坚挺。目前已能看到,在结构转型下,企业盈利状况好于经济的整体增速,预计这一势头未来将会持续。类比来看,主流上市公司长期稳定的高ROE也正是美股实现长牛的重要原因。

  二是在全球范围内,低利率环境或将成为常态。而在全球利率维持低位、市场利率中枢下降的环境中,权益资产估值将出现系统性提升。农用微耕机_今日消息

  燕翔同时提醒道,市场仍然存在几大短期变量。首先,“基本面拐点”这一支撑行情由反弹跃变至反转的充要条件仍有待确认,因此A股市场或大概率维持震荡。其次,流动性水牛比尔_今日消息及信用风险问题存在一定不确定性。此外,外部因素有范围扩大的风险。

  回顾上半年的A股行情,燕翔指出,一季度的大幅反弹主要受益于较低估值、利率下行、政策利好以及外部因素缓和等多重因素。经历了白马龙头行情后,食品饮料、家用电器等行业估值已处于历史较高估值分位。

  燕翔预测,下半年投资机会或将从价值龙头扩散到“隐形冠军”,即并不像大型知名企业那样被大众所熟知的某个细分领域内的“冠军”企业。燕翔介绍,“隐形冠军”企业具有细分领域内的高市场份额、较小的市场规模、2B端占比高及为大企业提供服务等特征。

  具体来说,“隐形冠军”往往是某些细分市场中未被大众熟知的民企。当前,在各方的支持下,民营企业获取金融资源的难度在降低。此外,随着供给侧改革的推进,这些足底静脉泵_今日消息企业的盈利能力将会得到持续提升。还有一点不得不重视的,即任何资产都需要考虑估值,而这些“隐形冠军”相较于现阶段的白马价值龙头股,存在低估值的优势。

  “在经济转型中,凭借技术、效率等优势,‘隐形冠军’公司的地位必将得到进一步的巩固和提升。”燕翔说。

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责任编辑:马秋菊 SF186

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